当社が主催するSPAC研究会では2005年以来、テナント出店アパレル企業による商業施設デベロッパー評価をランキングしているが、08年以降、郊外SCデベの人気凋落が止まらない。かつてはランキングの上位を占めた郊外SCデベがすっかり人気を失い、替わって駅ビルや都心施設のデベがランキングの上位を独占するようになった。

※ランキングは「立地開発」「施設レイアウト」「テナントミックス」「プロパティマネジメント」「売上対比不動産費率」「情報開示」「オムニチャネル販売への姿勢」の７項目の総合点。

都心施設デベに人気集中、郊外SCデベは不人気　

 

　4月に集計したばかりの18年度評価ランキングの上位を占めたのは1位ルミネ、2位アトレ、3位パルコ、と駅ビルや都心型ファッションビルのデベばかり。ルミネは集計開始以来2位より落ちたことがなく10年以降は連続して首位を続けているし、アトレも東京圏駅ビル開発から名称変更した直後の10年以降、ベスト5から落ちたことがなく、パルコも16年から連続してベスト3に入っている。

　5位の三井不動産アウトレット、6位の東神開発、7位の三菱地所・サイモン、8位の東急モールズデベロップメントから13位の小田急電鉄まで都心施設やターミナル施設、アウトレットモールのデベが占め、SCデベは都心型施設も手掛ける三井不動産が4位に入ったのみ。07年までトップに君臨していたイオンモールは16位に落ち、量販店系デベは14位に入ったイズミが上限で、ユニーは19位、イトーヨーカ堂は20位に甘んじている。郊外SCの人気凋落が如実に見て取れる結果だった。

　回答社数は毎年35社前後と限られるが皆、実際に身銭を切ってこれらデベの商業施設に出店し成功や失敗を体験しての“血と汗の一票”であり、人気投票とは次元を画する重みがある。 

イオンモールの人気はなぜ低下したのか

　郊外SCデベの雄たるイオンモールの人気凋落は近年新設SCの販売不振が直接的要因だが、07年8月に開発力や運営力で劣る旧ダイヤモンドシティを合併し、13年11月に商圏の狭いイオンリテール大型施設の運営管理を受託したことも響いた。14年に7位、15年には10位、16年には14位、今年は16位と急落して行った経緯を見る限り、イオンリテール物件の低迷が評価を落としたことは否めない。新設SCの成功率の低下も自社競合によるところが大きく、合併・統合以前にそれぞれが手当済みだった物件の調整ができないまま開発されてしまうケースが少なからずあったと推察される。

「施設レイアウト」や「テナントミックス」の評価もかつては突出していたが、イオンリテール物件を受託して以降は評価が落ち込み、「テナントミックス」など今や“平均以下”と評価されるまで低下した。それは引き受けたイオンリテール物件の難しさもあったが、急成長する中国やアセアンに第一線人材の多くが向けられ、国内部隊が手薄になったことも大きかったと思われる。

　海外事業の採算が改善し国内も増床効果で営業最高益を3年連続して更新するイオンモールだが、テナントという“お客様”の評価にも耳を傾けるべきだろう。　　　

凋落する郊外SC

　イオンモールに限らず郊外SCデベの人気が凋落したのは何より『売れない』ことが大きく、アベノミクスで大都市圏への投資と人口の集中、地方圏の過疎化が加速して以降、大都市圏ターミナルの商業施設と郊外やローカルの商業施設の売上前年比格差が開いていった。

　物販とりわけ衣料品の販売不振を補うべくフードサービスやエンターテイメントを強化して“時間消費”で集客を図る施設も増えたが、支出も時間もフードサービスやエンターテイメントに流れて購買客数も売上げも増えず、かえって物販店舗を追い詰めているのが現実だ。建設費の高騰にアップスケールな投資も加わって家賃水準も上昇し、低迷する販売との板挟みで物販テナントの採算は急速に悪化している。実際、郊外大型SCの実質家賃負担は都心商業ビルの上層階と大差ないから、売上対比の採算を考えれば郊外SC離れが進むのも必然だ。

　人口減少や競合の激化にECへの流出も重なって郊外SCの多くはジリ貧で、衣料品に関する限り小商圏のSCほど落ち込みが大きい。ECでのショッピングが広がるにつれ、商業施設での買物は品揃えのバラエティが第一義に問われるようになったことも郊外SC、とりわけテナントのバラエティが限られる中小規模のSCにはダメージとなっている。

　小商圏でも足元密度が高ければ、食物販やフードサービス、日用の生活雑貨やドラッグ／コスメ関連、生活サービスは稼げるが、衣料品や服飾雑貨など買い回りが不可欠な業種ではバラエティの狭さはストレートに売上げに響く。

 

バラエティの不利を否めない量販店系SC

　大商圏を狙う大型SCでもGMSがアンカーだとテナント専門店のバラエティが50〜100店も少なくなるから量販店系デベのSCは明らかに不利で、三井不動産などGMSが入らない大型SCと競合すればテナントバラエティの格差で守勢を強いられる。

　例を挙げれば、ほぼ同時期に開業し商業施設面積も7万2000㎡と同じららぽーと湘南平塚とイオンモール長久手では、GMSが入らない前者が249店をそろえるのに対し、GMSが大面積を占める後者は194店に留まる。郊外駅前立地のSCで比較すれば格差は一段と開き、6万3000㎡のららぽーと海老名が268店を数えるのに対し、6万6000㎡のイオンモール堺鉄砲町は159店に留まる。

　量販店系でもイズミなどデベ部門を分離していない場合は直営売場にこだわらずテナント専門店を拡げるから、ゆめタウン高松など5万4600㎡でも170店と、一回り大きいイオンモール堺鉄砲町を上回る。同一商圏で見ても、5万9000㎡のイオンモール徳島（145店）より5万1000㎡のゆめタウン徳島（164店）の方が専門店のバラエティがある。それがテナント専門店の販売成績に響き、デベ評価ランキングにも現れてしまうのだ（17年以降、イズミの評価はイオンモールを上回る）。

　GMSに限らず、核やサブ核の大型店は家電量販店や「ユニクロ」等の例外を除けばモール専門店平均より販売効率が低く、核店舗としての集客力が疑われるのに大面積を占める。家賃水準も専門店テナントより格段に優遇され、それが専門店テナントの家賃水準を押し上げているという不満も大きく、GMSや大型店が大面積を占めるSCはテナント専門店に疎まれる。

デベに対する最大の不満はオムニチャネル対応

　評価順位もともかく並べて最も評価が低い項目が「オムニチャネル販売への姿勢」で、店舗／EC一体の販売体制や課金ルールの整備など具体的なアクションを見せる三井不動産とパルコを除く全社がマイナス評価。マイナスポイントは家賃や共同販促費など費用負担に対する不満の7倍にも及ぶから、ECに圧されるテナント側の危機感は相当なものだ。

　テナントバラエティにせよオムニチャネル対応にせよ、商業施設デベの大半はEC対策を本気で考えてはいない。家電や家具がEC主体の販売に移行するのはともかく、主力の衣料品や服飾雑貨までECが過半に達する日が迫るなど、恐らく想像だにしていないのではないか。が、英国では既に現実になり、中国や米国でも遠からず現実になるとしたら、商業施設は存続を問われ投資計画もゼロから見直さざるを得ない。郊外SCデベどころか商業施設デベそのものの存在意義が問われているのだ。